↑昨日、この記事書いたんだよ。
きたきたー！
抜群のチャンス、きたー！
野村不動産マスターファンド、
ここで１００万円分、買い♪
ところが、次の日になってみると・・
ん？・・・
あわ・・あわわわ・・・
あっぎゃあああ！！！！！！！！
次の日になったら激下がりしてたあああ！！！
俺が１００万以上入れた直後の被弾きたああああ！！！！！！
うおあああ！！！
とはいえ、こういうことは、普通にあるので、
１００万円以上ぶっこんだ次の日に激下がりしたらどうするか一緒に考えてみよう。
金曜日に買ったのが、１００万じゃなくて、５０万だったら、
「うおおお！やったぜー！」ってとこだったんだけど、
予定金額１００万円一気につっこんじまったから、ここは「あっぎゃあああー！」ってとこだ。
普通だったら、「あっぎゃー！」って叫んだ後は、涙をふいて歯磨きしながらHULUでも見るところだが、
あなたの教材になると思うから、こうしてブログを書いてる。
ちなみに、今はウェントワース女子刑務所を見始めた。
昔、Amazonでシーズン３くらいまで見てすごい面白かった。
けど、続きなくて残念な思いをしていたら、HULUに全部あるじゃんか！
どうでもいいって？
まず、野村不動産マスターファンドはなぜ今日暴落したのだろうか？
俺が買った直後に決算発表があってさ、そこで経常利益が、27年2月期は前期比14.4％減の130億円だと発表された。
まあ、普通に考えて、決算が原因だろうね。
ニュース記事には【決算速報】野村マスター、今期経常は14％減益へ
ググったら、ニュース記事には「 【決算速報】野村マスター、今期経常は14％減益へ 」という見出しで書かれてた。
これを見て、ヤバイって思った人が売ったのかもしれないし、AIが機械的に売却したのかもしれない。で、重要な下値支持線を割って、大量の損切りに引っかかり、売りが売りを呼んだのかもしれない。
真相はわからないけど、今回の決算はそんなに暴落するほどヤバイものだったのだろうか？
たしかに２７年２月期は経常利益が２１８７百万円減るという予想が出てますね。
でもさー、その前の期の２６年８月期に「不動産等売却益」が２３７６百万円出てるじゃん。
リートって積極的に物件を売って売却益を稼ぐってもんじゃないからさ、
この売却益は一時的なものだよね。
だから、当然、次の２７年２月期には一時的な売却益だった２３７６百万円がなくなってるわけだよ。
だったら、経常利益が２１８７百万円減るって普通のことだよね？
だって、前期の売却益がないわけだから。
別にニュースにするほどのことじゃない。
要するに、なにが言いたいかっていうと、その前の期の２６年８月期に「不動産等売却益」が２３７６百万円出てなかったら、経常利益は１４％減益にならなかったよねってこと。
つまり、これは野村不動産マスターファンドの事業価値が低下していることにはなりませんよね？
はい、次。
巡航分配金の推移は重要！！
スピードレース
まず、あなたに知っておいてもらいたいのは、
１，今、日本で、金利が継続的に上がり続けている。
２，今、日本で、家賃が継続的に上がり続けている。
この２点です。「日本で」って書いたけど、地方の田舎とかでは家賃は上がってないかもな。
田舎のことはわからんが、少なくとも人口集中地区では上がってる。
で、リートは借金をして物件を買ってるので、金利が上がると利益が減るんだ。
でも、家賃が上がってるから、その金利上昇分を吸収できたらいいね！っていうのを俺とリートの運営者たちは考えている。
ここで注目したいのは、
金利上昇のスピードに野村マスターファンドの家賃上昇のスピードが追いついているかどうか？ってことだ。
野村マスターファンドは固定金利の比率が７７．９％だから、金利上昇のダメージを受けやすい体質になる。
固定金利の比率が多いほうが金利上昇した時のダメージが少ないんだ。
例えば、プロロジスリートだと固定金利の比率は９３．２％で、当分は金利上昇の負担を防げる。
まあ、ただ、プロロジスも新しく借金する時は高い金利で借りなきゃならないから、長期的には金利上昇はダメージにはなるが。
まあ、なにが言いたいかっていうと、固定金利の比率が高いほうが、賃料を上昇させる時間的余裕が生まれるってことだ。
スピードレースで、金利上昇が買った場合は、その分マイナスになって内部留保や分配金が削られる。
スピードレースで、賃料上昇の速度が金利上昇の速度を超えられれば、分配金は安定的に上がっていくだろう。
一見、巡航分配金が減り続けているように見える
俺は、このスピードレースの評価は巡航分配金を見て判断しようと思う。
金利上昇に負けずに巡航分配金を増やせているかどうかを見るんだ。
２６年２月期（実績）の巡航分配金は３４６１円だが、
２６年８月期（実績）は３３９９円に減らしている。
これは駄目ですね！
ブーブー！
巡航分配金を減らしたら、俺はスピードレースで野村マスターファンドは負けていると判断する。
２６年２月期～２６年８月期の期間では、金利上昇が先を走っていて、野村マスターの賃料上昇がその後を追ってるように俺には見えてしまう。
ずっとこの状態が続くようなら、俺は野村マスターファンドを売る。
ずっとこの状態が続くようなら、今日の暴落は納得だぜ。売ったほうがいい。
じゃあ、続きを見てみよう。
この先はどうなるのだろうか？
２６年８月期（実績）の巡航分配金は３３９９円
２７年２月期（予想）の巡航分配金は３３８９円で１０円低下する予想。
その要因は、
増配要因：＋１７２円、
減配要因：大型解約影響－９５円、
取得・売却：＋３７円、
利息支払等増加とその他費用：－１２４円。
２７年８月期（予想）の巡航分配金は３２８６円で、前期（３３８９円）より１０３円低下する予想。
その要因は、
増配要因：＋１７１円、
減配要因：大型解約影響－１９９円、
利息支払等増加とその他費用：－７５円、
おおお！！
これはマズイな！？
２６年８月期ー２７年２月期の期間も、
２７年２月期ー２７年８月期の期間も、巡航分配金を減らし続けているように見える。
これじゃん？これが原因で暴落してるんじゃん？
だったら、気持ちはわかるぜ？
こりゃ、駄目だ！
じゃあ、俺も損切りして売るか？
まあまあ。
その前に、なんで俺は野村マスターファンドを買ったんだっけ？
そうそう。野村マスターファンドの物件は質が高そうだなって感じたからだ。
じゃあ、その高品質な物件は、本当にずっと金利上昇に負け続けるのだろうか？
よく見てほしいんだけど、
２７年２月期（予想）の巡航分配金は３３８９円で１０円低下する予想。
その要因は、
増配要因：＋１７２円、
減配要因：大型解約影響－９５円、
取得・売却：＋３７円、
利息支払等増加とその他費用：－１２４円。
↑この大型解約影響－９５円さえなかったら金利上昇に勝って、巡航分配金はプラスになったんじゃない？
２７年８月期（予想）の巡航分配金は３２８６円で、前期（３３８９円）より１０３円低下する予想。
その要因は、
増配要因：＋１７１円、
減配要因：大型解約影響－１９９円、
利息支払等増加とその他費用：－７５円、
↑こっちも、大型解約影響－１９９円さえなかったら、巡航分配金はプラスになってたよね？
つまりさ、大型解約のせいで金利上昇に負けたんじゃん？
じゃあさ、考えるべきは、大型解約はすぐに埋まるかどうか？ってことだよね。
大型解約された空き物件にテナントが入ったら、金利上昇に勝てるんだから。
もうね、解約が発生するのはしょうがないよ、俺だって大家やってるからわかる。いきなりくるんだよ、解約は。これは予想できない。どうしようもない。
ちょっと前に俺の持ってるアパートの一室から解約申込があったんだけど、その理由が「北海道を旅したいから」だってさ。そんな長旅するんかい！って思った。
なにが言いたいかっていうとさ、借主が解約する理由は完全に借主都合なんだよ。
野村マスターファンドのオフィスとか物流施設が解約されるのは、北海道旅行に行きたいからということはないけど、同じように完全に借り手の都合で解約する。
だからさ、どうしようもないんだよ。これは物件の価値とは完全に関係ない。
快適で解約したくない物件はあるだろうけど、そういうことを言ってるんじゃなくて、
そういう快適な物件でも、借主は自分の都合でいきなり解約してくるから、突然、大型解約が重なるのは運でしかないから、仕方がないってことだ。
したがって、大型解約が重なって巡航分配金を下げたことを理由に俺は評価を下げない。
問題は、空いた物件に、借り手がすぐにつくかということと、より高い家賃で貸せるか、ということだ。
これこそが、リートの価値・能力なのであって、ここが評価対象となる。
いつ埋まる？賃料アップできる？
じゃあ、野村マスターファンドの空き物件はいつ埋まるのか？
俺の持ってる築古アパートだったら６ヶ月くらいお客さんがつかなかったこともある。閑散期ならそういうこともある。
しかし、野村不動産マスターファンドに入っている物件は、そういうレベルなのだろうか？
閑散期だから無理でしゅ、と泣きを入れるくらいのダサい物件なのだろうか？
ところが、資料には、新宿野村ビルに入っていた野村不動産グループが退去して空いてしまった広いスペースに対して、すでに新しいテナントからの申し込みがすべて入りました、ってことが書いてある。
入居する企業はもう全部内定してるってことだね。しかも全体で４％賃料上げて貸せたみたい。７割の区画で賃料増加できたってさ。
野村新宿ビルは、ポートフォリオの中で２位の規模であり、これが空室になっていると影響が大きかった。
そこが埋まる目処がついたってこと。
↑ここで書いたことを思い出してほしいんだが、
野村マスターファンドの稼働率が最悪だった時でも、９７．７％なんだよ。
最低９７．７％を実現できる優良物件を揃えているはずなので、
借手は早い時期につくと俺は期待している。
そのへんの何年経っても埋まらないクソ物件とは違うと思っている。
というか・・
なんというかなあ・・。
俺の立地的にそこそこの築年数３０年以上の木造アパートでも満室にできるんだよ。
そういう物件の大家をやってる俺からしたらさ・・野村マスターファンドの物件が解約されたからとか言われても、どうでもいいよね？
いや、どうでもよくはないんだけど。
なんていうかな、大家目線、なんも心配するような内容ではない。
そこそこのクオリティの物件でも、優秀な営業マンが頑張れば、お客さんは入るんですよ。
で・・野村マスターファンドの物件でしょ・・まあ・・普通に入るよね？・・って思っちゃう。
まあ、入るのは当たり前、どれだけ家賃を上げられるかの勝負じゃないですか。
あ、言っときますけど、解約されたらたしかに賃料下がりますけど、次に新しいお客さんと契約する時、より高い賃料で貸せるんですからね。
そういう有利な点も一応あります。
というわけでですね、むしろ、こっからドカドカ下げるようなら買い増しを検討したい。
今日の教訓は、１００万以上ブチこんだ翌日に暴落したら、オシッコちびっちまうが、絶叫した後は、冷静になろうってこと。焦って狼狽売りとかしたら駄目だよ？
相場なんてよくわかんない理由で下がるもんなんだよ。それに慣れることだ。
俺なんて、いつまで経っても慣れないけどな・・。
ちなみに、「１００万円リートを買った直後に暴落したら、絶叫した後に何をすべきか？」の回答は、
「HULU見ながら、歯磨きだ」
要するに、自分なりにベストを尽くして暴落を喰らったら、しょうがない。
株価を見るのをやめて、楽しいことをやったほがいい、ってことだ。
ほっといたら、分配金は入ってくるんだから、それでいいじゃないか。
不安になる人は、今日、俺がやったみたいに、決算書を調べて、自分がどういう理由で買ったかを思い出したらいい。
買った理由が崩れてないなら、俺だったら持ち続けるぞ。
おまけ 分配金は下がらない
大型解約やら金利上昇やらの影響で、巡航分配金が下がって、暴落してる野村不動産マスターファンドですが、
分配金は下がってるのか？
ってことなんだけど、下がってない。むしろちょっと上がってる。
これは経営状態が良くて分配金を上げているのではなく、内部留保から補っている。
要するに、これまで物件を売却したりして貯金しておいたもので補っているんです。
俺は経営状態が悪化したら、分配金を下げてもいいと思う派です。
だって、大型解約したんでしょ、家賃が減る分、分配金が減るのなんて当たり前じゃん！って感じるからです。
でも、このファンドの人たちは、分配金を安定的に支払うことにとても熱心になってくれている。
お金が余る時期は貯金しておいて、大型解約とか突発的な出来事があっても、分配金を減らさないように工夫してくれてる。
プロですね。
あなたに伝えたいこと
今日の野村不動産マスターファンドの決算書をあなたと一緒に紐解いてみたけどさ、
そんなのね、すぐ古くなるんだよ。
これを読んでるあなたは何年何月何日のあなたですか？
どうせ２０２６年１０月１９日なんてはるか昔でしょ？
あなたにうまくいってほしくて、いつも記事を書いてる。
野村不動産マスターファンドの２０２６年１０月の決算なんてすぐに古くなるけど、
この記事にはずっと古びない要素がある。
あなたにそれを受け取ってほしくて、HULU見ないでこれ書いてる。
リートや個別株を買ったら、大暴落に巻き込まれることが必ずある。
この世には絶対なんてことはないって、うちの息子は言うが、
あえて、絶対に大暴落に巻き込まれることがあるって覚悟していたほうがいい。
買った株が大暴落する、その時の気持ちを俺はよくわかってる。
あなたも同じ気持ちになることもわかってる。
その時に間違った行動をしてほしくないんだ。
すごい有名なお金関連のYouTuberがいてさ、
その人、JTを勧めてたんだ。
あ、煙草の会社ね、JTって。
でもね、JTは４年間ずっと下がり続けてた。
で、２０２１年だったかな、JTが減配したんだよ。
減配ってのは、配当金が下がったってことね。
そん時にすげえ暴落したんだ。
限界だったんだろうな。その有名YouTuberさんは、そこでJTを売っちゃったんだよ。
そんだけ長い間、含み損が続いていたら、冷静な判断ができないっていうのはわかる。
わかるけれども、そこは売る所じゃなくて、買うところだったんだ。
俺はJTの行末を信じて買い進めてた。３５０万くらい買ったかな。
でも、減配で暴落して、ビビっちまった。
ここで買うところだ。大チャンスがきたんだ。
でも、暴落にビビっちまったんだ。
まあ、その後、メチャクチャ上がって大儲けしたんだけどさ、
買うべきチャンスに買えなかったのは事実だ。
買えてたら、もっと資産を増やせてた。
暴落が来ると人はビビっちまうんだよ。
あなたもきっとそうなると思う。
その時に備えて、今日の記事を書いた。
あなたには、俺が伝えたいコアの部分を受け取ってほしい。
暴落の時こそ、冷静でいてください。
