俺が保有しているJリート
俺が買い進めてるアドバンス・レジデンス投資法人が今日、メッチャ下落しました。
なので、含み損が出てます。
こういうふうに買った株が下がって、資産がマイナスになる画面を見ると、たしかにションボリした気分にはなりますが、嬉しくなる時があります。
どういう時かっていうと、もっと買いたいって思う時です。
レジデンスアドバンス投資法人はまだ４株しか買ってません。
現在、費やしたお金は５８万円くらい。
ホントは１５０万円～２００万円分くらいアドバンス・レジデンス投資法人を買ってもいいかなあって気がしてるんです。
現状の俺のJリートの保有状況なんだけど、
今、物流系のリートを３００万円分くらい持ってます。
三井不動産ロジスティクスパーク投資法人 １００万
日本プロロジスリート投資法人 １００万
三菱地所物流リート投資法人 １００万
の３つを１００万円ずつ買ってるって感じです。
物流施設っていうのは、
Amazonとか楽天とか、インターネット通販の商品を置いておく建物のことです。
Amazonなどの通販会社は商品を置いておく建物を借りて、賃料を支払ってるんです。
で、俺は（３００万円分の）物流系リートを買ったわけだけど、
そうすると、Amazonが物流施設を借りた時に支払う賃貸料の大部分をもらう権利を得られるんです。
Amazonがプロロジスの物流施設に賃貸料を支払う。
そうすると、プロロジスから、俺に分配金としてお金が支払われるってことです。
なんだけど、リートに関しては、俺はこの物流施設しか持ってないの。
じゃあさ、例えば、インターネット通販が盛んだから、
物流施設を作ったら儲かるってみんなが考えて、
物流施設を作りまくったら、賃料が減るよね。
だって、たくさんあったら競争が発生するじゃんか。
ライバルが増えて家賃の値下げ合戦が始まるんだ。
例えば、俺が物流施設ウンコパーク神奈川を持ってて、
俺が１坪あたり４５００円の賃料で、入居者募集していたとする。
俺の嫁が隣にギャルパーク神奈川を１坪あたり４３００円の賃料で募集を初めたら、
嫁の物流施設のほうが人気が出てしまう。
だから、俺も４２００円とか、４１００円に、泣く泣く値下げしなきゃならないってわけ。
持ってるのが、物流施設のリートだけしかなかったら、そういう困ったことになりかねないんだわ。
だから、別の種類のリートも安くなったらコツコツ買っていくのもアリだなと思ってる。
他にもリートっていろいろセクターがあって、
オフィスビルのリートがあったり、
商業施設のリートがあったり、
ホテルのリートがあったりする。
住宅のリートがあったりする。
こういういろんな種類のリートを買ったほうが、普通は安全になります。
物流施設リートだけしか持ってないと、物流施設の賃料が下がる自体になったら、
全ダメージを喰らうからです。
でも、他の種類のリートを持ってたら、
物流施設リートの分配金が下がっても、オフィスリートや、住宅リートの分配金は下がらないから、防御力がアップするでしょ？ってことだ。
だから、あなたがリートを買うんだったら、いろんなセクターのリートを買ったほうが普通は安全性が高まる。
自分が理解できるものを買いたい
じゃあ、なんで、俺は物流リートしか買ってないんだってなりますよね？
それは、俺がよくわからないものは、あまり買いたい気持ちにならないからです。
なるべく自分が理解できるものを買いたいと思うからです。
なんでかっていうと、よくわからないものだと、保有し続けられないことが多い。
途中で売っちゃうんですよね。
例えば、浜松ホトニクスはきっと世界中から必要とされるすごい会社なんだろう。
でも、浜松ホトニクスが作っている製品のすごさについて俺は理解できない。
一応説明は読んだんだが、眠くなっちゃった。
俺はABEMAやHULUの素晴らしさは語れるが、光電子増倍管の良さは理解できないんだ。
んで、長らく含み損を抱えて耐えていて、やっとプラスになった。
そうしたら、上がるチャートの形になっていた。
にも関わらず、他に欲しい銘柄があったから売っちゃったんだよね。
自分の理解できない会社を買うとそういうことがよくある。
それでね！
子供のために外に出る以外は、俺はずーっと家に引きこもっていたい人間で、
買い物は全部ネットです。
インターネットで買い物する人の気持ちがよくわかる。
すげえ便利。
子供を病院に連れていくとき、嫁から３０００円くらい渡されたの。
あ、子供を病院に連れて行ってもお金はかからないんだよ？薬代とかも無料だったと思う。
国の保険でそうなってる。
でも、なんかあった時のためにって３０００円くらいもらったんだ。
その千円札を久しぶりに見てビックリしたよ。
まだお札ってあったんだって思った。・・っていうのは冗談だけど、
野口英世じゃないのはビビった！！！
千円札って今は野口英世じゃないんですよ！知ってました？
なにが言いたいかって言うとさ、俺はネットでクレジットカードばかり使って買い物する人だからさ、
その便利さを体感してて、外に買い物に出る人の気持ちが理解不能って境地なんだよ。
そこまでの引きこもりな俺からしたら、物流施設リートは買いやすいんです。
インターネット通販に必須な物流施設は、ずっと需要があると感じるから。
んで、
俺が今、買い進めてるレジデンスアドバンスは、住宅のリートなの。
俺はアパートの大家をしているんだけど、
俺の持ってる築古物件でも、家賃を値上げしても客がつくんだよ。
今、金利が上がってるから、リートの価格が下がってるんだけど、
ここをちょっと詳しく話す。
リートはね、借金して建物を買ってるんだ。
金利が上がるってことは、変動金利で借りていた場合は銀行に払う金利負担が上がるし、
固定金利で借りていたとしても、新しく借りる時の金利負担が上がるんだ。
だから、金利が上がるってことは、リートが支払う費用が増えるわけだから、きっと分配金も減るだろう、と、多くの人が思って、売られてるって感じ。
売られると、値段が下がる。
だから、今、リートは安く買えるってわけ。
たしかに、これはその通りなんだ。
でも、俺の持ってるアパートで値上げして客がつくくらいだからさ、
家賃を値上げできる環境にあるってのを俺はわかってるわけ。
金利上昇分と同じか、あるいは、金利上昇分以上に家賃を上げられるのであれば、
安くなっている今、リートは買いなんじゃないかと考えたんだ。
レジデンスアドバンスの中に入ってるマンションなんて、俺のアパートよりすごい物件が揃ってるからね。
今後、金利がさらに上がったとしても、
金利負担以上に家賃を値上げできると感じたんです。
そういった理由で、アドバンス・レジデンス投資法人を買い進めてるわけだけど、
それが俺が５８万円分買った後で、ドカンと値下がりしたわけだよ！
もちろん絶賛含み損になってるけど、
嬉しい！やったぜ！ってわけだ。
だって、もっと買い足したかったわけだから！
アドバンス・レジデンス投資法人が、どこまで下がるかなんて俺にはわからない。
チャートを見て、これ以上に下がるとしても最悪ここまでだろうな、という予想はできるけれど、
それを割って、さらに下がることはある。
いつだって、想定以上の普通じゃない値動きをする可能性があるんだ。
でも今の価格は俺には安いと思えるから、毎月ちょっとずつ買おうっていう感じです。
割安の基準（NAV倍率）
なんで安いと思えるかも話したほうがいいよね。
アドバンス・レジデンス投資法人の１口あたりのNAVは、189,810円です。今、１口136,200円で買えます。
NAVっていうのは、そのアドバンス・レジデンスが持っているマンションを、今すぐ全部に売り払って、借金をぜんぶ返した後に手元に残る価値です。
つまり、136,200円でアドバンス・レジデンス投資法人の中に入っている189,810円のマンションを買えるということです。
136,200円出したら、もっと価値の高い189,810円分の不動産が買えるからお得だと俺には思えます。
それに関連して、NAV倍率っていう指標があるんだけど、
NAV倍率が１倍より低いとお得ってことになります。
アドバンス・レジデンス投資法人の場合、
１口あたりのお値段136,200÷１口あたりの不動産の価値189,810＝０．７１
になり、
アドバンス・レジデンス投資法人のNAV倍率は０．７１倍で、
１倍を大分下回ってて、俺にはお買い得に見えるってことです。
要するに、中身の価値に対して、２９パーセントのバーゲンセールってことだぜ！！
１０万円のパソコンが７万１０００円で売ってるみたいな感じですね。
金利上昇の影響は？
それから、アドバンス・レジデンス投資法人のホームページを見ると、
金利の固定化比率91.8%って書いてあった。
これは現在借りている借金で変動金利のものは、8.2％しかないってことだ。
今、リートが爆下がりしている原因はなんだっけ？
そう、金利が上昇しているからだよね。
でも、金利が上昇していて、影響を受けるのは、変動金利のたった8.2％だけだということだ。
つまり、
金利が上がって、大騒ぎして売られまくっているが、
短期的には、借金の全体の8.2%分の金利上昇分しかダメージを喰らわない。
でも、金利上昇しているということは、新しい借金をする時に、高い金利で契約しなければならない。
これは仕方がない。だから、長期的にボディーブローのようにリートの利益を金利上昇が蝕む。
それはそう。
でも、上述したように金利が上がる局面ということは、
家賃を上げられる局面なのだ。
現在の固定金利の比率が高いということは、
当面は大丈夫で、高い金利で新しい借金をするまでの時間の猶予は充分にあるだろうって思う。
その充分な余裕の間に、家賃を上げられるだろう、と俺は考えている、ということです。
資産規模の大きさ
たくさんの不動産が入ってた方がいい
それから、アドバンス・レジデンスは住宅系リートの中では、一番資産規模が大きいところも良いと思った。
たくさんのマンションを持ってるってことは、それだけ安全ってことだ。
今のところ２９１物件あるみたいだけど、その中にいくつかのマンションが不人気になったり、
地震とかでどれかの建物が破損するようなことがあっても、
これだけたくさん物件があるなら、影響は軽微だろう。
流動性は大事
それから、資産規模が高いということは流動性も高くなる。
ここが俺にとって重要なところだ。
流動性が高いっていうのは、たくさんの人がそのリートを売買してるってこと。
資産規模が大きいと、市場に売り出す投資口が多くなるから、たくさんの人がそのリートを持つことになる。
このイメージわくかな？
１００億円分のマンションを持ってるリートは、その１００億円を世界の人から集めてマンションを買っている。
１０００億円分のマンションを持ってるリートも同じように１０００億円を世界中の人から集めて買ってるわけで、１０倍くらい多くの人がリートを持ってそうじゃない？
だから、売りたい人と買いたい人が毎日たくさん集まって、いつでもすぐに売買できる（＝流動性が高い）ってこと。
流動性が低いとさ、適正価格で売買できない時があるんだ。
例えば、株価１０００円のウンコ株式会社があったとして、調べてみたら、すごい業績が良くて割安価格だから、５００株買おうと決めたとする。
でも、流動性が低い・・つまり、売ってもいいって人がメチャクチャ少なかったら、どうなるだろう？
株価１０００円ってネットで表示されてるのは、直近１０００円で売買があったってだけだ！
今、１０００円で買えるって意味じゃない。
もしウンコ株式会社の株を売ってもいいっていう人が２人しかいなくて、
一人は１２００円で１００株を売ると言っていて、
もう一人は１５００円で２００株売ると言っていたら、どうだ？
１０００円で買えたら、この３００株を買えたら、３０万円で済んだのに、
流動性が低いせいで、３００株を買うのに、４２万円も支払うことになる！
しかも、本当は５００株欲しいのに、３００株しか買えなかった！
流動性が高かったら（ウンコ株式会社を売買する人がメチャクチャ多かったら）、
１０００円で売ってもいいっていう人がたくさんいたはずだ。
それから、流動性が高いと、値動きがマイルドになるんだよ。
すごい大量注文してもそんなに動かなくなる。
売買している人が少なくて、大量に買ったら、激上がりするし、
大量に売ったら、すぐに激下がりしてしまうってわけ。
そんな株とかリート、俺は買いたくない。
一口あたりのNAVの成長は気になる
アドバンス・レジデンス投資法人は一口あたりのNAVも成長していて、ここも気に入った。
リートは賃料や売却益をもらう権利なわけだから、
リートの中身の物件が重要になってくる。
一口あたりのNAVが成長しているってことは、リートの中身の不動産の価値が上がってるってことで、こりゃあ、すごい良い状態ってことだ。
アドバンス・レジデンスはそれができてる。
リフォームすることで、より洗練されたマンションにして家賃を上げたり、
買った物件の価値が上がったりしてるってことだ。
それから、古くなった物件を売って、新しくて人気のマンションを買うことでも、リートの中身の価値を上げてる。
つまり、アドバンス・レジデンス投資法人は不動産経営がうまいって言える。
安心して任せられるなって思った。
結論
ちなみに、
あなたに、アドバンス・レジデンス投資法人をオススメしてるわけではないからね。
そこは間違えないでください。
俺が上記の個人的な理由で買い進めていて、
あなたにリートがどんなものか伝えたかった。
それから、
俺が言いたかったのは、
底で買うのは無理だから、狙わない！
含み損は絶対に発生するので、それを覚悟すること！いちいち狼狽しないこと！（ちなみに、俺はウンコだからけっこう狼狽する。あっぎゃあああ！！とか叫ぶ時がある。でも、あなたは俺より優秀だろうから、きっとそうはならない）
買ったものがずっとマイナスになっても仕方がない！
買ったものがマイナスということは、前よりもっと安く買えるということだ！
株やリートがどれだけ下がるかは誰にもわからない。
だから、自分の欲しい株やリートが、自分が買えると思った価格以下の場合、少しずつ買っていく！
それより大事なのは、
ずっと長くもっていたいと思える株やリートを選ぶってことだ。
まとめると、
物流施設リートを３００万円分くらい持ってるから、
住宅系リートを１５０万円から２００万円くらいまで買ってもいいかなと感じてる。
まだ５８万円分しか住宅系リートのアドバンス・レジデンスを買えてないから、
下がってラッキー！もっと安く買えるぜ！
ってことだ。
そう思えるのは、アドバンス・レジデンス投資法人を俺はずーっと長く保有していたいと考えているから。
一生持っていたいと思える株を買う時、
「もっと下がってくれ」と思いながら、購入ボタンを押せる。
長期投資するのであれば、そういう銘柄を選ぶと良いと思います。
というわけで、俺は爆下がりしたアドバンス・レジデンス投資法人に買い注文を入れるのだ。
分散についての補足
あ、そうだ。
分散について補足しといたほうがいいかな。
俺はさ、Jリートに関しては、物流施設と住宅しか保有していない。
それは、その他のセクターを買うつもりがないってことではないからね。
縁があったら、オフィスリートや、商業施設リートも買うことになるかもしれない。
でも、その時は、自分には遠い存在なので、
調べることになると思う。
パッと思いつくのは、今後、テレワークが浸透して、オフィスがだんだんいらなくなるんじゃないかな？
とかさ、そういう疑問を調査して、自分が納得してから買うことになるだろう。
で、素晴らしいオフィスリートが、
NAV倍率１倍を下回って、
利回りが４％を超えて、
チャート的に買える形になって、
資金があって、
他に欲しい銘柄がない場合は、
買いを検討するっていう感じになる。
今は住宅系リートのほうが気になるから、そっちを買うっていうことですね。
それから、俺は株を６０００万くらいは持ってて、リートのウェイトが低いの。
だから、すでに全体から見れば分散がされてるわけです。
あなたがもしリートを買うとしたら、
いろんなセクターに分散して買ったほうがいいかもしれない。
そのほうがより安全になるからだ。
不良銘柄や割高なものを買って、損切りしないと酷いことになる
あー！！！
すげえ大事なこと、言い忘れてた！
割高なところで買ったら、すんごいひどい目に遭うからね！
株、特に実体を伴わないバブル化した株を不当に高い値段で買ってしまうと
１０分の１になることもあるからね！
いや、もっと下がる時もある。
「下がってほしいと思えるものを買うのが長期投資の極意」
とは言ったけれど、
優良な銘柄を、妥当な金額以下、できれば割安な価格で買い下がるって意味です。
そこはご理解ください。
高いところで買って、ずっーっと持ってて、１０分の１になったり、倒産したら最悪ですからね。
そういうのを掴んじゃったら、すぐに損切りしなきゃいけないんですよ。
損切りっていうのは、含み損だけど売るってことです。
俺の苦手なやつですね。
そんなことにならない優良な銘柄を選んで、
割安な時に分けて買っていって、
下がったら、もっと安く買えてラッキー！
っていう意味ですので、そこはわかってください。
未来がない危険な銘柄は、いくらで買ってもヤバイのは言うまでもないけど、
優良な銘柄でも、割高な値段で買ったら、すごい下がるからね。
それは覚えておいてください。
たとえば、エムスリーとかね！
すごい素晴らしい会社で、俺も保有してるんですけど、
10675円から1126.5円まで下がった。
これはヤバイ。
4000円前後のところで、これは下げ止まったなって動きを見せたんだけど、
そこから１年半以上かけてさらに下がり続けるっていうね・・。
「下がってほしいと思えるものを買うのが長期投資の極意」
とか言って、4000円くらいでエムスリーを買い下がって言ってたら、
かなりのダメージを喰らうことになるので、気をつけてください。
エムスリーの成長力はすごくて、「もっと成長するはずだ」と期待した人たちによって、
実体以上の高い金額がついていたわけです。
その成長が鈍化したら、売りが売りを呼んで、長期間下がり続ける事態になった。
その期間、ずっとエムスリーは素晴らしい会社のままです。
だから、優良な会社だからといっても、割高な状態で買うのは危険なんです。
すごい会社なので、ずっと気になってたんですが、
あまりの下げに怖くて手が出せず・・
どう考えても下げすぎだろってところで買い始めて、
運良く平均１３００円台で買えました。
でも、４０００円くらいで、どう考えても下げすぎだろって判断していたら、
大ダメージを受けていたわけで・・恐ろしいです。
とはいえ、分散しているんで、４０００円台で買ったとしても、
痛い目にはあいますが、屋台骨はぜんぜん大丈夫ですけどね。
だから、凡人は分散が大事なんです。
超成長企業は期待が乗って超割高になることがあるので、気をつけてください。
まあ、インデックス投資が俺は一番安全だと思います。
インデックスについては↓ここで解説しています。
インデックス投資は、売らなきゃ現金化できないから、俺は好きではないけど。
個人的には、売らずに保有しているだけでお金がもらえるリートや株の方が好きです。
